Cómo calcular el valor de un inmueble con la Calculadora de m²

La Calculadora de m² estima cuánto vale un inmueble a partir de sus metros cuadrados, su zona y su tipo, usando el índice de precios de Vecindary. Es gratis para cualquier cuenta registrada. Te da un valor de referencia en dólares, un rango orientativo y cuántos datos lo respaldan. No es un avalúo.

Pasos

1. Inicia sesión y pulsa Calculadora de m² en el menú. Si vienes de una página del índice de precios, pulsa Calcular el valor: te lleva a la calculadora con esa zona ya elegida.
2. En Zona, escribe al menos dos letras, por ejemplo "Los Palos Grandes", y elige una opción de la lista.
3. En Tipo de inmueble, elige Apartamento, Casa, Local comercial, Oficina o Terreno.
4. Escribe los metros cuadrados. El campo se llama m² de construcción; si eliges Terreno, se llama m² de terreno.
5. Pulsa Calcular. El resultado aparece debajo del formulario.

Cómo leer el resultado

• Valor grande en dólares: el precio mediano por m² de la zona multiplicado por tus metros cuadrados. Justo debajo ves la cuenta, por ejemplo "85 m² × $1.753 por m² (mediana de la zona)".
• Rango orientativo: el 50 % central del mercado llevado a tus m². De los inmuebles comparables, una cuarta parte se publica por debajo de este rango y otra cuarta parte por encima, en precio por m². Por eso no siempre queda centrado en el valor: si en la zona hay más inmuebles caros que baratos, el rango se estira hacia arriba. Si todavía no hay datos para medirlo, verás "Sin rango".
• Precio por m² en y el nombre de la zona: un gráfico con la mediana (la línea), el 50 % central del mercado (la franja) y, si los hay, los inmuebles parecidos (los puntos), todos en la misma escala. Así ves dónde cae la estimación y cómo se reparten los precios a su alrededor.
• Confianza alta o media y en qué se basa, en una línea; por ejemplo "758 observaciones mensuales de apartamentos en Los Palos Grandes, últimos 3 meses". Cada aviso publicado cuenta una vez por cada mes que estuvo activo, así que un inmueble publicado 3 meses cuenta 3 veces. Se usan los últimos 3 meses completos; si hay pocos datos, la calculadora amplía a 6 y luego a 12 meses.
  • Alta: el dato sale de la zona, la sublocalidad o la urbanización y tiene al menos 30 observaciones.
  • Media por pocos datos: el área es pequeña pero tiene menos de 30 observaciones. Verás "Pocos datos en la zona: el valor puede moverse."
  • Media por mezcla: el dato sale de un municipio o una ciudad que mezcla varios mercados ("Mezcla varios mercados de un municipio o ciudad.").

Si la zona que elegiste no tiene suficientes inmuebles de ese tipo, la calculadora usa el municipio o la ciudad que la incluye y te lo dice debajo de la confianza: "No hay suficientes … en … para estimar solo con esa zona; se usó …, que la incluye."

Inmuebles parecidos

Debajo del estimado, la tarjeta Apartamentos parecidos en y el nombre de la zona (o el tipo que elegiste) muestra hasta 5 inmuebles de los mismos datos con los que se calculó la estimación. Son los que más se parecen en tamaño a lo que escribiste: entre un 30 % menos y un 30 % más de m².

• Arriba verás cuántos hay en total, por ejemplo "Los 5 más parecidos en tamaño, de 48 apartamentos de 59–111 m² en los datos (julio de 2026)."
• A la izquierda de cada uno ves habitaciones, baños, puestos y antigüedad (lo que el aviso indique) y, debajo, sus m² cubiertos y descubiertos, por ejemplo "300 m² cubiertos + 113 m² descubiertos". Si el aviso escribió el año de construcción en vez de la antigüedad, la calculamos con ese año.
• A la derecha ves el precio total y, debajo, su precio por m² y cuánto se aleja de la mediana, por ejemplo "$1.310/m² · −25 % vs. mediana".
• El precio por m² cuenta los m² cubiertos más una parte de los descubiertos (una terraza o un jardín no valen lo mismo que el área techada), igual que la mediana de la estimación. Por eso puede no coincidir con dividir el precio entre los m² cubiertos.
• Se eligen por parecido en m² cubiertos, que son los que escribiste. En Terreno, por m² de terreno.
• Son evidencia, no publicaciones: vienen de avisos en otros portales, por eso no tienen enlace, foto ni título.
• Si el mismo inmueble aparece publicado varias veces con el mismo precio y tamaño, se muestra una sola vez.
• Si ninguno tiene un tamaño parecido, verás "En los datos de esta estimación no hay … de … a … m² en …".

Descargar el PDF para tu cliente

Al pie de la estimación, junto al aviso de que no es un avalúo, pulsa Descargar PDF para guardar una hoja con la estimación y su cálculo, el rango orientativo, un gráfico del precio por m² en la zona con la mediana, la mitad central del mercado y los inmuebles parecidos, en qué se basa, la confianza, la tabla de inmuebles parecidos y el alcance y las limitaciones de la estimación. Se genera al momento: Vecindary no la guarda.

La hoja sale con tu marca, no con la de Vecindary:

• Encabezado: tu logo, si lo subiste en Mi Perfil → Información profesional → Logo. Si no tienes logo, va tu nombre. Mira cómo completar tu perfil.
• Tus datos de contacto: tu Razón Social, tu teléfono público y tu correo público, si los llenaste en Mi Perfil. Los que dejes vacíos no aparecen.
• Fecha de la estimación y, al pie, "Preparado por" con tu nombre.

Vecindary solo aparece como fuente de los datos ("Datos de mercado: Vecindary") y en el alcance de la estimación.

Descargar el PDF es gratis, igual que la calculadora: solo necesitas haber iniciado sesión.

Si algo falla, verás "No se pudo generar el PDF. Intenta de nuevo." El PDF solo está disponible cuando hay una estimación en pantalla.

Si la zona no aparece

Si lo que escribes en Zona no está en el índice, la lista te lo dice al momento: "No tenemos … en el índice. Pulsa Calcular para buscar zonas cercanas con datos." No tienes que elegir nada: escribe los m², pulsa Calcular y verás qué pasó:

• "No hay datos suficientes": ni la zona ni las áreas que la incluyen tienen suficientes inmuebles de ese tipo. La calculadora no inventa un número; te sugiere zonas cercanas con su distancia. Elige una con un toque para calcular.
• "¿Cuál de estas zonas?": lo que escribiste coincide con varias zonas. Elige la correcta. Si solo hay una parecida, verás "¿Te refieres a esta zona?". Lo que escribiste se queda en el campo Zona para que lo corrijas.
• "No tenemos … todavía": el lugar que escribiste no está en el índice, porque solo cubre áreas con suficientes inmuebles publicados. Se te ofrecen las zonas cercanas que sí tienen datos.
• "No pudimos ubicar esa zona": no encontramos el lugar. Prueba con el nombre de la zona, la urbanización o la ciudad.

Preguntas frecuentes

¿Esto es un avalúo de mi inmueble?

No. Es una estimación de referencia basada en precios de lista de inmuebles publicados, no en precios de cierre ni en las condiciones de tu inmueble. No garantiza un precio de venta.

¿Puedo calcular alquileres?

No. El índice solo tiene precios de venta, en dólares.

¿Por qué me pide el tipo de inmueble?

El precio por m² cambia mucho entre un apartamento, una casa o un terreno. Los terrenos se calculan con los m² del terreno y el resto con los m² de construcción.

¿Por qué el resultado usa otra zona?

Cuando tu zona tiene pocos inmuebles, un cálculo solo con ella no sería confiable. La calculadora sube al municipio o la ciudad, y te muestra cuál usó y con qué confianza.