US$450 millones en viviendas destruidas, casi 6.000 apartamentos y un tercio menos de oferta en La Guaira: reporte inmobiliario

Entre 4.200 y 8.300 apartamentos se perdieron en los edificios totalmente destruidos de Caracas y La Guaira tras el terremoto del 24 de junio.

Vecindary

15 de septiembre, 2026

Los terremotos del 24 de junio de 2026 dejaron una huella directa en el parque de viviendas del litoral de La Guaira y de Caracas. Para quienes compran, venden, alquilan o invierten en la zona, y para quienes planifican la reconstrucción, hay una pregunta clave: ¿cuántos apartamentos se perdieron en los edificios totalmente destruidos, y qué representaban en el mercado inmobiliario?

En este reporte respondemos esa pregunta con datos. Estimamos cuántos apartamentos se destruyeron y cuánto se pedía por ellos antes del terremoto, y medimos cómo reaccionaron la oferta y los precios de los avisos en las semanas siguientes.

Por qué hicimos este trabajo

En Vecindary las personas buscan casas y apartamentos en venta y alquiler en todo el país, filtran por zona y tipo de inmueble, encuentran agentes inmobiliarios verificados y publican sus propios inmuebles de forma gratuita. Para hacer eso bien, analizamos todos los días información del mercado: qué se ofrece, dónde y a qué precio.

Después de los sismos, publicamos un mapa de los edificios afectados con una ficha por edificio e imágenes satelitales de antes y después. Revisamos los reportes de edificios totalmente destruidos con esas imágenes y los ubicamos sobre la huella real de cada construcción.

Ese trabajo nos dejó con algo poco común: una lista revisada de edificios destruidos, su tamaño medido desde el satélite, y datos de los apartamentos que se ofrecían en esas mismas zonas antes del terremoto. Con esas piezas se puede hacer una estimación independiente, transparente y verificable de cuánta vivienda se perdió. Decidimos hacerla, explicar cada supuesto y ofrecer los datos para que cualquiera pueda revisarla.

Lo principal

• Entre unos 4.200 y 8.300 apartamentos destruidos, con una estimación central de alrededor de 5.900, en 137 edificios residenciales verificados como totalmente destruidos.
• El 98% estaba en La Guaira. Solo en la parroquia Caraballeda, unos 4.000 (entre 2.900 y 5.600).
• Las viviendas destruidas se ofrecían por unos US$450 millones (entre US$300 y US$630 millones) a los precios pedidos en mayo. No es una estimación de pérdidas.
• La oferta de apartamentos publicados en La Guaira cayó al menos un tercio frente a antes del terremoto. En las dos semanas posteriores a los sismos, casi la mitad de los avisos dejó de estar publicada y casi no aparecieron nuevos.
• En Caracas, los precios pedidos casi no se movieron: 9 de cada 10 avisos que siguieron publicados mantuvieron su precio, como en semanas normales.

Qué edificios contamos

Partimos de 254 reportes de edificios con daño total recibidos hasta el 29 de junio. El equipo de Vecindary los revisó con imágenes satelitales de antes y después y verificó 166: 11 no eran de vivienda (hoteles, centros comerciales, un colegio, una iglesia) y 137 eran residenciales.

Hay que leer esta lista como un mínimo. Solo cubre Caracas y La Guaira, que es donde tenemos imágenes antes y después. No incluye derrumbes no documentados, ni edificios con daños severos que siguen en pie.

Cada uno de estos edificios tiene su ficha en nuestro mapa del terremoto en Venezuela, con su ubicación, su historia e imágenes satelitales de antes y después. Más abajo enlazamos algunas por parroquia.

Cómo pasamos de edificios a apartamentos

Saber cuántos edificios se destruyeron no dice cuántas viviendas se perdieron. Un edificio de tres pisos y una torre de veinte cuentan igual en una lista, pero no en el mercado. Lo ideal sería consultar cuántos apartamentos tenía cada edificio, pero no encontramos una fuente pública, completa y actualizada con ese dato.

Por eso estimamos el número de apartamentos a partir de lo que sí se puede medir: el tamaño de cada edificio visto desde el satélite y el tamaño típico de los apartamentos que se ofrecen en la zona. Es una estimación, no un conteo, y por eso la presentamos como un rango.

Para cada edificio seguimos cinco pasos:

1. Medimos su huella en el suelo con los polígonos de Google Open Buildings, corregidos por nuestro equipo.
2. Estimamos su altura con el modelo satelital Google Open Buildings 2.5D, parte por parte. Así una torre alta no le "presta" su altura a un podio bajo del mismo conjunto.
3. Calculamos los pisos dividiendo la altura entre la altura típica de un piso (unos 3 metros).
4. Estimamos la superficie de apartamentos: huella × pisos, descontando escaleras, pasillos y muros (se asume que el 80% de cada piso es vivienda).
5. Dividimos esa superficie entre el tamaño típico de un apartamento. Usamos 96 m² en La Guaira, la mediana de los apartamentos en venta que se ofrecían antes del terremoto. En unos pocos conjuntos de apartamentos de tamaño estándar, que casi no aparecen en los avisos, usamos 72 m².

Cuando un conteo publicado indicó cuántos apartamentos de un conjunto colapsaron, usamos ese conteo en lugar de nuestra estimación.

La mitad de los edificios residenciales destruidos tenía 10 pisos o más. El edificio mediano tenía unos 30 apartamentos.

Figura 1. Mapa de los edificios destruidos en el litoral, tamaño según apartamentos estimados.

Figura 2. Apartamentos destruidos por parroquia.

Caraballeda concentra la mayor parte de la vivienda perdida, seguida de Urimare y Macuto. Estos son algunos de los edificios destruidos, con enlace a su ficha en el mapa:

• Caraballeda: Edificio Miramar, Residencias El Molino, Conjunto Residencial Caribe, Edificio Tahiti, Residencias La Jolla y, en Los Corales, Edificio Costa Brava y Residencias Club Bahía Mar.
• Urimare (Playa Grande): Residencia Oasis Beach, Edificio El Jurel y Residencias Nautilus.
• Macuto: Edificio La Estrella.
• Catia La Mar: Belo Horizonte.
• Caracas: Residencias Obelisco en Altamira, Torre Petunia en Chacao, Edificio Don Pepe en Bello Campo y Edificio Moisés en San Bernardino.

Por qué damos un rango y no un número exacto

Cada paso tiene supuestos, y los hacemos explícitos. El rango de 4.200 a 8.300 sale de mover todos los supuestos a la vez hacia el lado que da menos o más apartamentos. El supuesto que más pesa es el tamaño típico de los apartamentos, seguido de cómo se lee la altura en el modelo satelital. Si solo cambiamos el tamaño en ±15%, la estimación central va de unos 5.200 a unos 6.900 apartamentos.

Figura 3. Qué supuesto mueve más la estimación.

Por la misma razón preferimos no dar cifras por edificio. El total es mucho más robusto que cualquier número individual.

Cuánto valían, según los precios pedidos

Las viviendas destruidas sumaban del orden de US$450 millones a los precios que pedían los avisos de apartamentos parecidos antes del terremoto. El rango va de unos US$300 millones a unos US$630 millones.

Para calcularlo multiplicamos la superficie de apartamentos por el precio mediano pedido por metro cuadrado en mayo: US$904/m² en La Guaira (según 380 avisos) y US$1.463/m² en Caracas. Puedes encontrar los precios promedios de inmuebles en nuestro índice de precios.

Es importante lo que esta cifra no es:

• No es una estimación de pérdidas ni de daños económicos.
• No es el costo de reconstruir.
• No es lo que se habría pagado en una venta real, que suele ser distinto del precio pedido.

Es una forma de dimensionar, en términos del propio mercado, cuánta vivienda desapareció. Los pocos conjuntos de apartamentos de tamaño estándar que casi no aparecen en avisos no tienen un precio de referencia y no están incluidos en este valor.

Figura 4. Precio de oferta del m² antes del terremoto, La Guaira y Caracas.

Qué pasó con el mercado después de los sismos

En La Guaira, la oferta se desplomó

Llevamos registro de cuántos apartamentos aparecían publicados al buscar por estado. A comienzos de mayo había 543 apartamentos publicados en La Guaira. Tres días después del terremoto la cifra seguía alta (643), pero el 11 de julio había caído a 344.

A partir del 31 de julio, La Guaira dejó de aparecer entre los nueve estados con más avisos. Eso significa que tenía menos que el noveno, que en esas semanas rondaba entre 300 y 366. Frente a comienzos de mayo, la oferta cayó al menos un tercio.

Una caída así podría ser ruido: la oferta de un estado sube y baja por muchas razones. En cinco estados de comparación, la cantidad de avisos varió entre −28% y +26% en el mismo período. Por eso miramos también qué pasó con cada aviso.

Entre el 27 de junio y el 11 de julio:

• En La Guaira siguió publicado solo el 51% de los avisos, y aparecieron 6 nuevos entre 643.
• En Anzoátegui, Falcón, Miranda y Nueva Esparta siguió publicado entre el 73% y el 87%, con entre 8 y 21 avisos nuevos por cada 100.

Figura 5. Apartamentos publicados, La Guaira frente a otros estados.

Figura 6. Avisos que siguieron y avisos nuevos, dos semanas después.

Los datos no nos dicen por qué salieron esos avisos. Pudo ser porque el edificio colapsó o quedó inhabitable, porque sus dueños decidieron no vender en ese momento, o por cambios en la forma de publicar. La coincidencia en el tiempo y el contraste con otros estados apuntan al terremoto, pero no lo prueban.

Encontramos además al menos cuatro avisos de venta que nombraban edificios que colapsaron. Esos avisos seguían visibles al menos hasta el 11 de julio.

En Caracas, los precios pedidos casi no cambiaron

Comparamos cada apartamento consigo mismo: su último precio antes del terremoto contra el último precio que vimos después. El 91% de los 6.870 avisos de Caracas que siguieron publicados mantuvo su precio. En tres semanas normales de mayo, antes del terremoto, esa proporción fue del 95%. No vemos señales de que los precios pedidos se hayan movido.

En La Guaira tenemos muy pocos avisos con precios antes y después, y en una ventana demasiado corta, así que no sacamos conclusiones sobre sus precios.

Figura 7. Precios de oferta en Caracas antes y después.

Lo que no sabemos

• La lista es un mínimo. Faltan los edificios que no se derrumbaron pero dejaron de ser habitables. En algún momento serán demolidos, pero no hay una lista oficial hasta hoy.
• Las alturas y huellas vienen de modelos satelitales. Funcionan bien en conjunto, pero pueden fallar edificio por edificio.
• El tamaño y el precio típicos salen de avisos públicos. Los edificios destruidos, por ejemplo los frente al mar, podrían haber sido distintos al promedio.
• Los precios son de oferta, no de venta. Además, solo vemos los avisos que siguieron publicados.
• Los datos de oferta dependen de cómo se cuentan y filtran los avisos en los portales.

Nota metodológica y datos

En resumen, así se construyeron las cifras de este reporte:

• Edificios: 148 edificios distintos aprobados en nuestra revisión de reportes de daño total en Caracas y La Guaira (137 residenciales), con reportes recibidos hasta el 29 de junio de 2026.
• Apartamentos y valor: con las fórmulas de abajo, aplicadas a cada parte de cada edificio. El rango sale de mover todos los supuestos a la vez.
• Mercado: cantidad de apartamentos publicados por estado y seguimiento de cada aviso antes y después del terremoto.

Las fórmulas:

Pisos = altura del edificio (m) ÷ 3 m

Superficie de vivienda = huella (m²) × pisos × 80%

Apartamentos = superficie de vivienda ÷ tamaño típico de un apartamento (96 m² en La Guaira)

Valor de oferta = superficie de vivienda × precio mediano pedido por m² (US$904 en La Guaira)

Por ejemplo, para un edificio ilustrativo con una huella de 400 m² y 30 metros de altura: 30 ÷ 3 = 10 pisos; 400 × 10 × 80% = 3.200 m² de vivienda; 3.200 ÷ 96 ≈ 33 apartamentos; y 3.200 × US$904 ≈ US$2,9 millones a precios de oferta. Los valores de 96 m² y US$904/m² son los de La Guaira; en Caracas se usan los de Caracas. Es un valor de oferta, no una estimación de pérdidas.

Todas las cifras salen de un proceso reproducible, con cada supuesto y cada decisión documentados. Si necesitas los datos completos o tienes preguntas sobre la metodología, escríbenos a contacto@vecindary.com.

Fuentes externas:

• Google Open Buildings v3 (huellas) y Open Buildings 2.5D Temporal (alturas).
• Vantor Open Data (imágenes satelitales antes/después).

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